最近几天对于房地产市场来说可谓是好消息不断，房地产股票也是气势如虹，我们看到在整个房地产板块之中，房地产龙头万科的表现可谓是相当不错，11月29日开盘就直冲涨停，很多人都在问万科的未来到底该怎么看呢？

6月30日下午，万科举行2020年度股东大会。

如巴菲特所说，作为普通投资者，我们要寻找的是在那些在未来10年或20年能够保持竞争优势的公司。快速变化的环境或许可以提供挣大钱的机会，但却无法提供我们想要的确定性...。所以我们需要在确定性与回报率之间做权衡，但是这个权衡标准很难明确地定义出来。我们有时候也很难准确地评估它未来十年的增长与它潜在的风险之间如何去去权衡。

核心观点

“我们的物业服务是一定要上市的。但如果只是传统意义上的物业管理服务，那多一家、少一家上市公司并不重要，重要的是我们要变成城市服务商。”郁亮表示，目前万科在很多城市提供城市服务，内部协同渠道也更加完善。万科会考虑在适当的时候给万物云做上市安排，但目前还没有上市计划。

万科公告披露，德宇众系盈安公司持有100%股权的全资子公司，盈安合伙、盈嘉众合伙系盈安公司实际控制和管理的合伙企业，同时盈安合伙是国信金鹏1号的委托人，持有国信金鹏1号的全部份额C，并拥有国信金鹏1号所持股票的表决权。

对于近期万科合伙人增持公司股票的行为，万科董事会主席郁亮表示，万科合伙人是用“真金白银”在公开市场上买股票的，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。万科管理层要更努力，用行动去回应股东的关切。希望在所有股东支持下，万科能够做得更好。

我们认为，从估值来看，万科经历了大幅度的回撤，当前的股价其实是很便宜的，具备比较高的安全边际。但是当前基本面业绩存在不确定性，毛利见底信号还没出现，业绩向上的拐点还没到来。

我们再来看看如果10年中我们将所有的红利进行复投，其中股票交易手续费按0.5%计算，红利按分红当日收盘价无脑买入，情况会如何？

风险提示：毛利率下滑超预期。销售市场恢复不及预期。股权融资进展不及预期

万科又被举牌了。这不是第一次，5年前姚振华“宝能系”强势举牌，将万科搅得天翻地覆，也被王石痛斥为“野蛮人”。

受自己人举牌消息提振，4月30日开盘万科A（00002.SZ）股价跳空高开，盘中涨幅逾2%。截至午间收盘，涨幅1.36%，股价暂报28.27元，总市值3183亿元。万科事业合伙人共计持有5.81亿股，按当前股价计，这部分市值已达164亿元。

具体来看，德宇众于4月29日通过集中竞价方式，买入万科80.48万股，占万科已发行股份的0.01%，导致其一致行动人拥有表决权的股份合计达到5.81亿股，占公司已发行股份的5%。

公开资料显示，德宇众为深圳市盈安财务顾问有限公司（下称“盈安公司”）的全资子公司，盈安合伙、盈嘉众合伙为盈安公司的普通合伙人。而盈安公司是万科事业合伙人集体委托管理经济利润奖金集体账户的第三方。

从万科事业合伙人增持价格看，德宇众买入价格为27.76元/股，国信金鹏1号、2号及盈嘉众合伙买入价格为27.93元/股，这价格确实是近期的低谷。

从2013年起，万科对公司各级雇员的年终奖进行扣除留存。2014年4月23日万科召开事业合伙人创始大会，共有1320位员工自愿成为公司首批事业合伙人，盈安合伙随之成立，注册资本35.89亿元。

2014年5月，盈安合伙首次购入万科股票约3583.92万股，占公司总股本的0.33%，平均购入价格为每股8.38元，共投入资金3亿元。在此之后，盈安合伙多次增持公司股票。

后来深圳国资出手终结了“宝万之争”，盈安平台也进入了静默期。不过在2020年3月底万科股票持续下跌之际，盈安合伙再度出手护盘，买入约6500万股，占总股本的0.58%，购买股票价格为25元/股，共使用资金约16.25亿元。随后万科股价反弹并一路走高。

截至目前，万科未披露最新的事业合伙人数量。但万科董事长郁亮曾在公开场合透露已增加至2500人。假定这些合伙人数量不变，红星资本局据此测算，目前事业合伙人共计持有5.81亿股，以万科当前股价计，这部分市值已达164亿元，人均市值超600万元。

当然公司管理层持股更多。以董事长郁亮为例，持有730.62万股，当前市值已超2亿元；公司监事会主席解冻持有149.07万股，当前市值为4200万元。

万科2020年年报显示，全年实现营业收入4191.1亿元，实现净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%。一家年赚400多亿的上市公司，确实挺厉害。

不过，红星资本局也注意到，万科近年来毛利率下滑较大，2019年毛利率36.25%，2020年下滑至29.25%，今年一季度更是跌至16.1%。而净利率就更低了，总之，房地产行业赚钱越来越不容易。

期初股数

在项目层面，万科建立了“跟投机制”，员工在一定比例内可以投资公司的新项目；公司管理人员则必须投资，有一定强制性，并承担劣后责任。跟投机制将员工利益和项目发展结合在一起，员工在销售推进、成本节约、运营效率提升等方面体现更大的主人翁意识。

根据万科公告，增持者看好上市公司的发展前景，对上市公司未来持续稳定发展抱有信心。并且在未来12个月内不排除择机进一步增持公司股份。换成大白话的意思，就是自己人对万科股价不满意，觉得被低估了，有可能还会继续增持。

自己人持股5%已达举牌线

期初总资产

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